Perbedaan SHM, HGB, dan AJB: Panduan Lengkap Sebelum Membeli Rumah

Membeli rumah merupakan keputusan besar dalam hidup, apalagi jika ini adalah pertama kalinya. Salah satu hal yang sering membingungkan calon pembeli adalah soal sertifikat dan dokumen kepemilikan rumah. Di Indonesia, istilah yang sering muncul adalah SHM (Sertifikat Hak Milik), HGB (Hak Guna Bangunan), dan AJB (Akta Jual Beli). Memahami perbedaan ketiganya sangat penting agar Anda terhindar dari risiko hukum dan masalah kepemilikan di kemudian hari.

Apa Itu SHM, HGB, dan AJB?

Sebelum membahas perbedaannya, mari kita kenali masing-masing dokumen:

1. SHM (Sertifikat Hak Milik)
   SHM adalah bukti kepemilikan paling kuat dan sah secara hukum atas tanah dan bangunan di atasnya. Pemilik SHM memiliki hak penuh untuk menjual, menghibahkan, atau mewariskan tanah tersebut. Sertifikat ini tidak memiliki batas waktu, sehingga sifatnya permanen.

2. HGB (Hak Guna Bangunan)
   HGB adalah hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah milik orang lain atau pemerintah selama jangka waktu tertentu, biasanya 20 hingga 30 tahun, dan bisa diperpanjang. Pemilik HGB bisa menjual bangunan, tetapi tanahnya tetap milik pemberi hak (misalnya pemerintah atau perorangan lain).

3. AJB (Akta Jual Beli)
   AJB bukan sertifikat kepemilikan tanah atau rumah, melainkan akta yang dibuat oleh notaris sebagai bukti sah transaksi jual beli antara penjual dan pembeli. Setelah AJB dibuat dan dibayar pajaknya, selanjutnya proses balik nama dilakukan ke Badan Pertanahan Nasional (BPN) untuk mendapatkan SHM atau HGB atas nama pembeli.

Perbedaan SHM, HGB, dan AJB

Aspek	SHM (Sertifikat Hak Milik)	HGB (Hak Guna Bangunan)	AJB (Akta Jual Beli)
Kepemilikan	Penuh atas tanah dan bangunan	Hak atas bangunan, tanah tetap milik pemberi hak	Bukti transaksi jual beli
Masa berlaku	Tidak terbatas	Terbatas, biasanya 20-30 tahun, bisa diperpanjang	Sekali dibuat, berlaku sebagai bukti transaksi
Boleh diperjualbelikan	Ya, bebas	Ya, tapi tanah tetap milik pihak lain	Ya, sebagai dasar untuk balik nama
Risiko hukum	Minimal, hak kuat secara hukum	Ada risiko jika masa berlaku habis atau tidak diperpanjang	Risiko tergantung SHM/HGB underlying
Pajak dan biaya	BPHTB saat transaksi, pajak tahunan PBB	BPHTB saat transaksi, pajak tahunan PBB	Biaya notaris dan pajak jual beli

Dengan tabel ini, jelas terlihat bahwa SHM adalah hak kepemilikan yang paling aman. HGB cocok untuk mereka yang ingin membeli properti di atas tanah sewa atau tanah milik pemerintah. Sementara AJB hanya dokumen transaksi, bukan bukti kepemilikan.

Contoh Kasus Nyata

Agar lebih mudah memahami, mari kita lihat beberapa contoh nyata:

1. Contoh Kasus SHM

Pak Rudi membeli rumah di Perumahan Modern Sidoarjo. Rumah tersebut memiliki SHM, sehingga semua tanah dan bangunan atas nama beliau. Suatu saat beliau ingin menjual rumah tersebut, prosesnya relatif mudah karena SHM memberikan hak penuh kepemilikan. Tidak ada pihak ketiga yang bisa menuntut tanah tersebut.

2. Contoh Kasus HGB

Bu Ani membeli apartemen di Surabaya yang berstatus HGB selama 20 tahun. Tanah apartemen tersebut milik pengembang, namun Bu Ani memiliki hak untuk mendirikan bangunan dan menggunakan unit apartemen. Ketika masa HGB hampir habis, Bu Ani mengajukan perpanjangan HGB ke pengembang untuk memastikan haknya tetap berlaku. Jika tidak diperpanjang, tanah dan bangunan bisa kembali ke pemilik awal.

3. Contoh Kasus AJB

Pak Budi membeli rumah dari Pak Joko melalui AJB di hadapan notaris. AJB dibuat sebagai bukti jual beli, dan Pak Budi membayar harga rumah sesuai perjanjian. Setelah AJB dibuat, proses balik nama ke BPN dilakukan agar rumah tersebut memiliki SHM atas nama Pak Budi. Tanpa proses balik nama, AJB hanya bukti transaksi, tapi secara hukum hak atas rumah belum sepenuhnya milik Pak Budi.

Tips Memilih Properti Berdasarkan Sertifikat

1. Jika ingin kepemilikan penuh: pilih rumah dengan SHM. Ini memberikan keamanan hukum tertinggi.
2. Jika membeli properti di atas tanah sewa atau milik pemerintah: pastikan HGB masih berlaku cukup lama, dan tanyakan prosedur perpanjangannya.
3. Pastikan AJB dibuat oleh notaris resmi: AJB yang sah menjadi dasar balik nama ke BPN. Jangan membeli properti dengan AJB palsu atau tanpa notaris.
4. Periksa keaslian dokumen: gunakan jasa notaris atau cek langsung ke BPN untuk memastikan SHM atau HGB asli dan tidak sengketa.
5. Perhatikan biaya tambahan: SHM biasanya lebih mahal karena hak penuh, sedangkan HGB bisa lebih murah tapi ada biaya perpanjangan.

Kesimpulan

Memahami perbedaan SHM, HGB, dan AJB adalah langkah penting sebelum membeli rumah. SHM memberikan kepemilikan penuh dan aman, HGB memberi hak untuk bangunan di atas tanah orang lain atau pemerintah, sedangkan AJB adalah bukti sah transaksi jual beli yang harus diikuti dengan proses balik nama.

Dengan memahami ketiga dokumen ini, Anda bisa membeli rumah dengan lebih aman, menghindari sengketa, dan merencanakan investasi properti jangka panjang dengan lebih bijak.

---

Hubungi Bargo Properti

Jika Anda ingin konsultasi atau mencari rumah impian di Surabaya, Sidoarjo, dan sekitarnya, tim Bargo Properti siap membantu:

• HP/WhatsApp: 0817-315-570
• Instagram: @bargo_properti
• Facebook: Bargo Properti

Bargo Properti – Nyaman Hari Ini, Tenang Esok Nanti.

Keyword: beda SHM HGB AJB, jenis sertifikat rumah

---